联名买房好与坏

时间:2020-07-31

贷不了款,买不了房,越来越多人选择用联名的方式来买房。

但是,在一开始解决了不够钱买房的困扰,联名贷款却可能带来无穷后患,买家之间可能“撕破脸皮”,还需背上法律责任。


到底联名买房是好是坏呢?

大城市的房价节节攀升、高居不下,别说年轻人,一些进入社会多年的中等收入族群,也没办法凭一己之力买到理想的房子。

因此,联名买房不失为一个选择,因为房贷申请条件严苛,一般人的薪资也难以应付越来越贵的生活成本,多一个人、或甚至多几个人的财力,获批房贷的成功率也会大大提升。

谈到联名买房,通常是夫妻、兄弟姐妹、父母和孩子一起买房。有些时候,也有情侣或商业伙伴基于各种因素,而选择联名。

当然,这存在一定的风险。若未来有者没有履行缴付贷款的责任,另外的买家可能会因此背上法律责任,未来难以再贷款,或甚至被宣告破产。


联名买房好与坏

好处:

更多头期钱

有了两个人或更多人的资金,可以集得更多的买房头期,所需要贷款的数额也更少,未来所需偿还的利息也相对较少。

抑或是,两个人或以上的联名贷款,因为有更好的还贷能力,可让银行批准更高的借贷数额,就可以买到较贵的心水屋。

申贷易获批

自从政府在2010年开始打房抑制炒房投机行为后,银行审批也越来越严格。

普遍来说,银行批准的借贷额最高仅占总收入的三分之一,或是贷款者的偿还率最多只能占净收入的70%。当然,这只是一个普遍指标,每家银行会有内部详细计算指标来决定放贷数额。

不论各家银行的计算方式为何,多一个人联名申请,就代表偿债能力提高,自然提升了贷款申请获批的几率。

坏处:

影响个人信评

若是联名买家之间,有其中1人没有缴付房贷,站在银行的立场,所有买家都需负责。

被连累的其他人,在自己的中央信贷资讯系统报告(CCRIS)上的分数会受影响。

要知道,CCRIS纪录了个人在每个金融机构、高等教育基金贷款、电话费、微型贷款等所有支付行为,是个人的信评指标,也是银行在批准任何申请时所使用的重要指标之一。

若是CCRIS分数欠佳,未来的贷款申请恐有不获批准的风险。

限制未来贷款能力

如上文所言,银行会根据申请者的偿债能力来决定贷款批准,并会记录在CCRIS里面。

未来若是要买第二或更多的产业,偿债能力会受质疑,而所能贷款的数额或会减少。

而且,根据国家银行条例,购屋者的第三项房贷顶限(LTV)为70%。

如果是计划长期投资产业市场,需要良好规划个人信评。

联名买房好与坏

破产和拍卖风险

若是联名买家有人一直没有缴付房贷,银行就会将此房贷列为呆账(NPL),意味着银行有可能会拍卖屋子。

如果拍卖价没办法偿还拖欠银行的款项,而且还超过5万令吉,根据2017年破产法令,联名买家们会被宣告破产。

不论是什幺关系,要联名买房,最好的方法是几个买家达成共识,并找律师立下契约,列明贷款的责任和房子的权利,以助避免或减低日后的一些责任问题。

可是必须注意的是,一般银行的文件条款上,都会列明每个借贷者都须对贷款的全额负责;银行不会理会屋主们之间立下的契约。

如一方无法履行契约条款,那幺另一方是有权采取法律行动。

卖房人多意见杂

夫妻离婚、情侣分手,或是兄弟姐妹闹不和,想要卖掉联名购买的房子,也会面临重重难关。

若是能获得所有人的一致同意,并且售价令所有人满意,那是最好不过了。但往往难以出现皆大欢喜的结果。

如果考虑到日后准备售房时,有联名买家意见不一致,可以在契约中列明:假设有3位买家联名,只要有两位同意,就可以继续售房。

另外,假如其中一个想要脱售,其他两个不想卖,而是希望把他那一份购买过来,同样需要签署买卖合约,当然,也需要支付律师费、印花税等开销。

联名人骤逝

若是有联名人突然逝世,另外的买家要脱售房屋,你需要向法院提交遗嘱认证以获得遗嘱执行书(Grant of Probate),方可能进行交易。

若是死者没有遗嘱,则需要获得遗产管理证书(Letter of Administration)。无论哪种,都需时进行,可能会因此错失理想价格卖房的好时机。

最糟糕的是,你可能还必须和被委任的遗产管理人商谈卖房事宜,双方完全不认识,沟通或有问题。

相关推荐